गोपनीय कार्यकारी सारांश

यह मिश्रित उपयोग निवेश अवसर लॉन्ग आईलैंड सिटी के सबसे स्थापित और आपूर्ति-संकीर्तित गलियारों में से एक में स्थित है, वर्जन बुलेवार्ड और पूर्व नदी के waterfront से कुछ ही क्षणों की दूरी पर। इस स्थान को मजबूत आवासीय घनत्व, निरंतर खुदरा फुट ट्रैफिक और परिवहन, खुली जगह और पड़ोस की सुविधाओं की निकटता का लाभ मिलता है।

यह संपत्ति लगभग 5,190 वर्ग फीट में फैली हुई है और 2,500 वर्ग फीट की भूमि पर स्थित है और इसे 25 फीट चौड़ी इमारत के रूप में कॉन्फ़िगर किया गया है जिसमें शामिल हैं:

जमीनी मंजिल पर खुदरा
पीछे कलाकार का स्टूडियो
ऊपर चार फ्री-मार्केट आवासीय अपार्टमेंट

यह संपत्ति एक संतुलित प्रोफ़ाइल प्रदान करती है जो स्थायी मौजूदा आय और निकटवर्ती आवासीय लीज-अप क्षमता का मिश्रण है, जबकि एक उपमार्केट में लंबे समय तक किराए की गहराई और पूंजी की मांग जारी है।

संपत्ति का अवलोकन
भूमि आकार: 2,500 वर्ग फीट
इमारत के आयाम: 25 फीट x 42 फीट
वर्तमान इमारत क्षेत्र: 5,190 वर्ग फीट
इमारत वर्ग: S3 – मुख्य रूप से चार-परिवार वाला एक दुकान और कार्यालय
जोनिंग: M1-4 / R6B

संपत्ति की कॉन्फ़िगरेशन आधार पर स्थिर खुदरा आय को बनाए रखता है, जबकि आवासीय संभावनाओं को संरक्षित करता है। इमारत की चौड़ाई और लेआउट उपमार्केट में कई संकीर्ण मिश्रित उपयोग संपत्तियों की तुलना में प्रभावी आवासीय मंजिल प्लेट प्रदान करते हैं।

आय प्रोफ़ाइल और कैप दर विश्लेषण

संपत्ति वर्तमान में उत्पन्न करती है:
मौजूदा कुल राजस्व: $326,724
व्यय: $39,167
मौजूदा शुद्ध परिचालन आय: $287,557

आवासीय इकाइयों के बाजार स्तर पर स्थिरता के बाद:
प्रो फॉर्मा कुल राजस्व: $342,320
प्रो फॉर्मा शुद्ध परिचालन आय: $303,160
यह लगभग 5.5% के प्रो फॉर्मा पूंजीकरण दर का समर्थन करता है।

आवासीय घटक
चार आवासीय इकाइयाँ पूरी तरह से फ्री-मार्केट हैं और वर्तमान में ख़ाली हैं। यह मौजूदा बाजार के किरायों पर लीज़ करने का तत्काल अवसर प्रस्तुत करता है बिना नियामक प्रतिबंधों के।

वर्जन बुलेवार्ड / waterfront गलियारे में हाल के लीजिंग मानक संकेत करते हैं:
$70–$85 प्रति वर्ग फीट वार्षिक
एक-बेडरूम इकाइयाँ: लगभग $3,400–$4,200 प्रति माह
दो-बेडरूम इकाइयाँ: लगभग $4,800–$6,000+ प्रति माह

पूर्ण सेवा सुविधाओं से रहित बुटीक इमारतों में अवशोषण स्थिर रहता है क्योंकि मजबूत किरायेदार माँग waterfront के निकटता, मिडटाउन मैनहट्टन पहुंच, और पड़ोस की खुदरा पेशकशों के लिए है।

आवासीय इकाइयों का फ्री-मार्केट स्वभाव लचीलापन बढ़ाता है और किराया-स्थिर या आंशिक रूप से विनियमित संपत्तियों की तुलना में नियामक जोखिम को कम करता है।

वाणिज्यिक किरायेदारी

यह शेष लीज अवधि के दौरान अपेक्षित नकदी प्रवाह प्रदान करता है जबकि पुनर्स्थापन के लिए भविष्य की लचीलापन को बनाए रखता है।

वर्जन बुलेवार्ड के साथ खुदरा गलियारे लगातार पैदल यातायात, बढ़ते आवासीय घनत्व और सीमित उपलब्ध अग्रभाग के कारण प्रतिरोधकता प्रदर्शित करते हैं। नवीकरण क्लॉज़ की अनुपस्थिति स्वामित्व को लीज समाप्ति पर किरायेदार मिश्रण और किराया अर्थशास्त्र का पुनर्मूल्यांकन करने की अनुमति देती है।

जोनिंग और रणनीतिक वैकल्पिकता
यह संपत्ति M1-4 / R6B जोनिंग जिला के भीतर स्थित है। यह द्वि-क्षेत्रीय संरचना निरंतर मिश्रित उपयोग कब्जा का समर्थन करती है और पारंपरिक अनुमोदनों के अधीन रणनीतिक दीर्घकालिक लचीलापन प्रदान करती है।

निवेशक कई रणनीतियों पर विचार कर सकते हैं:

- स्थायी नकदी प्रवाह के लिए धारण और स्थिर करें
- आवासीय राजस्व को क्रमिक रूप से बढ़ाएं
- लीज समाप्ति पर वाणिज्यिक घटक को पुनर्स्थापित करें
- दीर्घकालिक पुनर्विकास संभावनाओं का मूल्यांकन करें

यह लचीलापन वर्तमान आय धारा से परे संरचनात्मक मूल्य बढ़ाता है।

उपमार्केट मूलभूत तत्व

लॉन्ग आईलैंड सिटी निम्नलिखित से लाभ उठाना जारी रखता है:

- मिडटाउन मैनहट्टन के निकटता (एक मेट्रो स्टेशन)
- LIC में पूंजी की मांग निरंतर रही है, इसकी पहुंच, किराये की गहराई, और waterfront स्थिति के संयोजन के कारण। विशेष रूप से वर्जन बुलेवार्ड गलियारा उपमार्केट के सबसे मांग वाले आवासीय पॉकेट में से एक बना हुआ है।

CONFIDENTIAL EXECUTIVE OVERVIEW

This Mixed-use investment opportunity is situated in one of Long Island City’s most established and supply-constrained corridors, just moments from Vernon Boulevard and the East River waterfront. The location benefits from strong residential density, consistent retail foot traffic, and immediate proximity to transportation, open space, and neighborhood amenities.

The property spans approximately 5,190 square feet on a 2,500-square-foot lot and is configured as a 25-foot-wide building consisting of:

Ground-floor retail
Rear artist studio
Four free-market residential apartments above

The asset offers a balanced profile of durable in-place income and near-term residential lease-up potential within a submarket that continues to demonstrate long-term rental depth and capital demand.



PROPERTY OVERVIEW
Lot Size: 2,500 SF
Building Dimensions: 25 ft x 42 ft
Current Building Area: 5,190 SF
Building Class: S3 – Primarily Four-Family with One Store & Office
Zoning: M1-4 / R6B

The property’s configuration allows for stable retail income at the base while preserving residential upside. The building width and layout provide efficient residential floor plates relative to many narrower mixed-use assets within the submarket.

INCOME PROFILE & CAP RATE ANALYSIS

The property currently generates:
In-Place Gross Revenue: $326,724
Expenses: $39,167
In-Place Net Operating Income: $287,557


Upon stabilization of the residential units to market levels:
Pro Forma Gross Revenue: $342,320
Pro Forma Net Operating Income: $303,160
This supports a pro forma capitalization rate of approximately 5.5%.


RESIDENTIAL COMPONENT
The four residential units are fully free-market and currently vacant. This presents an immediate opportunity to lease at prevailing market rents without regulatory restrictions.

Recent leasing benchmarks in the Vernon Boulevard / waterfront corridor indicate:
$70–$85 per square foot annually
One-bedroom units: approximately $3,400–$4,200 per month
Two-bedroom units: approximately $4,800–$6,000+ per month

Absorption within boutique buildings lacking full-service amenities remains steady due to strong tenant demand for proximity to the waterfront, Midtown Manhattan access, and neighborhood retail offerings.

The free-market nature of the residential units enhances flexibility and reduces regulatory exposure relative to rent-stabilized or partially regulated assets.

COMMERCIAL TENANCY

This provides predictable cash flow through the remaining lease term while preserving future flexibility for repositioning.

Retail corridors along Vernon Boulevard have demonstrated resilience due to consistent pedestrian traffic, growing residential density, and limited available frontage. The absence of a renewal clause allows ownership to reassess tenant mix and rental economics at lease expiration.

ZONING & STRATEGIC OPTIONALITY
The property is located within an M1-4 / R6B zoning district. This dual zoning structure supports continued mixed-use occupancy and offers strategic long-term flexibility, subject to customary approvals.

Investors may consider multiple strategies:

- Hold and stabilize for durable cash flow
- Incrementally enhance residential revenue
- Reposition the commercial component upon lease expiration
- Evaluate longer-term redevelopment potential

This flexibility adds structural value beyond the current income stream.

SUBMARKET FUNDAMENTALS

Long Island City continues to benefit from:

- Proximity to Midtown Manhattan (one subway stop)
- Capital demand in LIC has remained resilient due to its combination of accessibility, rental depth, and waterfront positioning. The Vernon Boulevard corridor in particular remains one of the submarket’s most sought-after residential pockets.